Арендное жилье: альтернатива частной собственности или форма решения квартирного вопроса?


газета: №47 (500) 2012 г.
Дата: 26.12.2012, 15:55
Просмотров: 16,567
Версия для печати

Уже год прошел с момента подписания Указа Президента Республики Беларусь № 512 "О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда" (далее — Указ № 512). Напомним, что этот законодательный акт дал старт развитию такому направлению в жилищной политике, как арендное жилье. В рамках соответствующей программы ведется строительство доходных домов в каждом регионе республики. Более подробно о перспективах строительства и использования арендного жилья корреспонденты "РСГ" побеседовали с начальником управления жилищной политики Минстройархитектуры Александром Горвалем.

— Программа по возведению арендного жилья реализуется на протяжении года. Подведите, пожалуйста, итоги и расскажите о перспективах развития этого направления. Возникали ли серьезные трудности в процессе реализации программы?

— В начале этого года Правительство Беларуси приняло решение о выделении 189 млрд рублей на строительство 46,1 м2 арендного жилья. Всего в республике планируется построить восемь арендных домов, из которых три — в Минске, остальные — в областных центрах. Так, в Минской области намечено ввести в эксплуатацию 7,2 тыс. м2 арендного жилья, Могилевской — 6 тыс. м2, Гомельской — 5 тыс. м2, Брестской и Витебской — по 4,5 тыс. м2, Гродненской — 4,3 тыс. м2. В столице будет построено 14,6 тыс. м2 жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда. Данная дифференциация обусловлена тем, что из 798 тыс. нуждающихся в улучшении жилищных условий порядка 266 тыс. состоят на учете в Минске.

Еще больше доходных домов планируется ввести в 2013 году. Учитывая, что реализация программы ведется из средств местного бюджета, с наполняемостью которого есть вопросы, то возникают некоторые проблемы со строительством арендного жилья.

В целом, согласно проекту Концепции жилищной политики, в будущем в сфере строительства арендного жилья должна быть динамика. До 2015 г. включительно по республике предполагается построить 600 тыс. м2: 110 тыс. м2 в 2013 г., 180 — в 2014-м, 250 — в 2015 году. Много это или мало, покажет практика.

— Удалось ли наладить государственно-частное партнерство для строительства такого жилья? Разработаны ли механизмы стимулирования инвесторов, в частности, предоставление им недорогих кредитных ресурсов и различного рода преференций, как это делается в европейских странах?

— Реализация программы пока находится в начальной стадии, поэтому, чтобы освоить схему строительства арендного жилья, принят механизм финансирования его из местного или республиканского бюджетов. После его отработки мы перейдем к привлечению негосударственного сектора экономики, что позволит сделать данное направление жилищного строительства бизнесом. Таким образом, привлечение частного инвестора при строительстве арендных домов в Беларуси — ближайшая перспектива.

Конечно, опыт европейских стран в решении этого вопроса, в частности, Германии, нам интересен. Однако его успех основан на стабильной финансово-кредитной ситуации одной из сильнейших экономик Европы. В нашей республике большинство частных строительных компаний Беларуси сегодня не обладает достаточным собственным капиталом для строительства арендного жилья под ключ. Все они используют заемный капитал и предлагают гражданам долевое строительство. Поэтому необходимо отработать экономические механизмы государственно-частного партнерства. Ведь западные идеи, которые так хорошо воспринимаются на слух, на нашу "почву" не всегда ложатся. Поэтому привлечь негосударственный капитал в необходимых объемах на данном этапе пока не получается.

— По какому принципу определяются площадки для строительства доходных домов?

— Арендные дома размещаются в районах жилой застройки. Это обычные дома, просто у них другой статус. Например, в Минске первые доходные дома возводятся рядом с Парком высоких технологий, что позволит привлечь новых сотрудников для работы в технопарке.

— За какой период планируется окупить затраты на возведение таких домов?

— На данном этапе мы исходим из расчета 40–50 лет, хотя в текущих ценах окупаемость этого жилья составляет 25–30 лет. Пока тяжело сказать, окупятся ли они за такой период, но окупаемость — один из основных принципов формирования госфонда такого жилья.

— Расскажите о принципах формирования и распределения государственного фонда арендного жилья. Известно, что при его распределении преимущество будет отдаваться нуждающимся в улучшении жилищных условий. Будут ли они исключаться из списка нуждающихся, ведь временных ограничений проживания в данных квартирах нет, и их жилищный вопрос в какой-то мере решен? И будет ли продлеваться с квартиросъемщиками договор найма, если они построят жилье и, соответственно, будут сняты с очереди?

— Принцип формирования госфонда арендного жилья плановый, и задание доводится исходя из проекта Концепции государственной жилищной политики на 2012–2015 гг., т. е. в зависимости от количества нуждающихся в том или ином регионе, республике в целом. Главное ограничение — это наличие средств.

Указом № 512 право на получение жилых помещений коммерческого использования в первую очередь предоставляется гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и при наличии свободных квартир — всем желающим. Распределение осуществляется в порядке очереди. При аренде квартиры из госфонда не предусматривается исключение граждан из списка нуждающихся, однако в перспективе данная норма, возможно, будет введена. Также при решении квартирного вопроса очередниками (покупка или строительство жилья) и, соответственно, снятия с них такого статуса, с ними не будет продлеваться договор найма.

— Нельзя исключать ситуацию, когда квартиросъемщики будут пересдавать арендную квартиру по более высокой цене. Рассматривался ли вопрос контроля за злоупотреблениями социальными льготами?

— Согласно Указу № 512 жилые помещения коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже или приватизации, а также сдаче по договору поднайма. Поэтому пересдача арендного жилья запрещена и при выявлении таких случаев граждане будут нести административную ответственность. Что касается механизма контроля, то это входит в компетенцию местных исполкомов.

— На данный момент требования к состоянию арендного жилья в Беларуси не установлены, в то время как за границей, помимо нормального ремонта, мебели, данные квартиры оснащены бытовой техникой. И каждый квартиросъемщик при выселении должен привести квартиру в надлежащий вид. Сегодня белорусским гражданам в качестве арендного жилья предлагаются квартиры, находящиеся на балансе служб ЖКХ, большинство из которых отняты у злостных неплательщиков за коммунальные услуги. Их состояние оставляет желать лучшего... За чей счет сделают ремонт, и будет ли отличаться стоимость современного арендного жилья от вторичного жилья государственного коммерческого найма?

— Никаких специальных требований к арендному жилью не установлено — оно типовых потребительских качеств. До первого заселения граждан в квартиру ремонт выполняет организация, на балансе которой оно числится. В ходе эксплуатации за состояние ответственен жилец, и одним из пунктов договора значится приведение квартиры при выселении в надлежащее состояние.

— Какова система расчета платы за арендное жилье? Каким образом будет происходить повышение стоимости аренды: как общая тенденция или отдельный случай?

— Согласно Указу № 512 размер платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования будет определяться исходя из размера базовой ставки платы за пользование такими помещениями, устанавливаемой Советом Министров Беларуси, с применением коэффициентов, определяемых облисполкомами и Мингор-

исполкомом в зависимости от места нахождения жилого помещения и его технического состояния.

Стоимость арендного квадратного метра периодически будет пересматриваться с учетом экономической ситуации в республике, т. к. для государства содержание такого жилья должно быть экономически оправданным.

Средства, полученные от сдачи жилых помещений коммерческого использования, будут направляться на строительство или реконструкцию таких помещений. Это позволит постоянно увеличивать государственный арендный жилищный фонд, обеспечивая тем самым окупаемость затрат на его создание и возврат бюджетных средств.

— На данный момент стоимость аренды частного жилья в Минске бьет все рекорды. По планам чиновников, создание фонда доходных домов должно уменьшить арендные ставки на рынке. Как Вы считаете, повлияет ли ввод в ближайшей перспективе двух арендных домов на территории ПВТ и имеющийся государственный жилой фонд коммерческого найма на данную ситуацию в столице?

— Ввод двух арендных домов и даже двадцати ситуацию существенно не изменит. Только по официальным данным, в республике около 50 тысяч квартир сдается в аренду. Поэтому чтобы на рынок коммерческого найма как-то повлиять, необходимо 5–10 тыс. арендных квартир, которые "подвинут" сегодняшний рынок арендного жилья по цене. К слову, на данный момент, если сравнивать идентичные по характеристикам государственные и коммерческие квартиры, стоимость их аренды отличается в 1,5–2,5 раза.

Сегодня, по скромным подсчетам, желающих на одну квартиру государственного коммерческого найма — более 10 человек. Это говорит о том, что они будут востребованы, однако темпы строительства будут зависеть от возможностей бюджетов. Поэтому преобразование рынка собственников жилья в рынок арендаторов произойдет не завтра, потребуется достаточно большой период времени. Однако, учитывая опыт соседских стран, Беларуси сделать это будет легче и с меньшими ошибками.

— Развитие арендного рынка жилья — это общемировая практика. В решении этого вопроса Беларусь пошла своим путем или скопировала опыт других стран?

— И то, и другое. При разработке данного вопроса за основу принят международный опыт, а своя особенность состоит в том, что в Беларуси развитие арендного рынка пока ведется за бюджетные деньги, в то время как за рубежом, как правило, данное строительство осуществляется на коммерческой основе. Поэтому на первом этапе для нас важно "отшлифовать" простую систему, которая заинтересует граждан. А потом будем переходить и к разработке действенных инструментов для привлечения частного сектора, без которого значительного фонда арендного жилья государству не создать.

— Строящееся сегодня арендное жилье — типовых потребительских качеств. Планируется ли в будущем возводить элитные доходные дома?

— Об этом еще рано говорить. Пока планируется строительство жилья типовых потребительских качеств. Элитное жилье — за пределами госбюджета. Если частные компании проявят желание, пусть строят. Государство должно действовать по принципу: за имеющееся количество денег обеспечить максимальное количество граждан крышей над головой.

— Как Вы считаете, будет ли арендное жилье востребовано в малых городах и на селе?

— Не могу сказать, что арендное жилье — прерогатива больших городов. Объемы строительства формируются по заявкам исполкомов, поэтому все будет зависеть от потребностей того или иного района. Учитывая, что в малых городах очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий зачастую невелика, то и потребность в арендном жилье будет соответствующей. А на селе это, скорее всего, будут единичные примеры. Во всяком случае, практика покажет, насколько востребованы доходные дома в разных населенных пунктах. Но следует отметить, что люди еще не привыкли к такой системе, т. к. у большинства в сознании сформировался "культ собственного жилья". Поэтому потребуются годы, чтобы убедить граждан в обратном.

— Рассматривался ли вариант выкупа гражданами арендных квартир у государства?

— Согласно Указу № 512 жилые помещения коммерческого использования не подлежат приватизации. Вопрос о праве выкупа приобретет актуальность лишь при наличии "лишнего" арендного жилья. И в этом случае встанет необходимость разработки и внедрения новых схем развития рынка арендного жилья, например, долгосрочный лизинг. Но об этом пока рано говорить.

— Можно ли сказать, что арендное жилье в будущем заменит льготные кредиты, или же это одна из форм решения жилищного вопроса?

— На нынешнем этапе это две параллельные системы. Но мировой опыт показывает, что на арендное жилье следует переходить постепенно. Государство с минимальными затратами общественного труда должно дать крышу над головой нуждающимся семьям. А желающие иметь жилье в собственности должны приложить дополнительные усилия.

Что касается льготного кредита, как и льготных условий аренды жилья, которые планируется ввести в будущем, они будут предоставляться малообеспеченным категориям граждан. Если сопоставить цены на арендное жилье со стоимостью строительства квартир даже по льготным кредитам, получается, что первое значительно доступнее. Есть целая группа населения, которая не может построить свое жилье даже по льготному кредиту, не говоря о коммерческом. Арендное жилье решило бы квартирный вопрос таких людей. Они могли бы уйти из списка очередников, получить арендное жилье и жить там всю жизнь. Причем право аренды наследуют дети, т. е. этот процесс бесконечный.

Таким образом, арендное жилье является одной из форм решения жилищной проблемы граждан, альтернативой частной аренде и вообще строительству собственного жилья. В будущем это новое направление, характерное для многих стран мира, станет доступным не только очередникам, но и всем желающим получить его. Оно сделает подвижными трудовые ресурсы, которые на данный момент связаны собственностью и потеряли мобильность. Арендное жилье позволит искать не работу возле дома, а дом возле работы, что положительно отразится на благосостоянии граждан и в целом развитии экономики республики.

К СЛОВУ
В Европе арендный фонд эффективно работает, а строительство арендного жилья быстро развивается за счет недорогих кредитных ресурсов и преференций, которые предоставляются компаниям, строящим арендное жилье. В результате почти половина населения за рубежом живет в арендуемом жилье. Так, доля арендного жилья в Германии составляет 60 %, в Швеции — 57 %, в Нидерландах — 55 %, в Дании — 44 %, в Японии и США — порядка 34 %. В России также построены первые доходные дома, причем бизнесменами. Арендную квартиру там со временем и при желании можно выкупить. В этом случае часть арендной платы будет засчитываться в качестве взноса.

Подготовила Татьяна Павлюкевич