Заседание Научно-технического совета по вопросу «Реализация положений Концепции по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве, утвержденной постановлением коллегии Минстройархитектуры от 22.12.2012 № 502» состоялось 29 апреля под председательством Первого заместителя Министра архитектуры и строительства Ирины Архиповой.
НИОК(Т)Р: итоги выполнения
С итогами выполнения НИОК(Т)Р по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве участников заседания ознакомил директор РУП «РНТЦ по ценообразованию в строительстве», кандидат экономических наук Геннадий Пурс.
В целях реализации Указа Президента Республики Беларусь от 11 августа 2011 года № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» с 1 января 2012 года строительный комплекс перешел на методику формирования стоимости строительства в текущем уровне цен на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и строительство по неизменным договорным контрактным ценам на дату окончания строительства.
«Ресурсный метод определения стоимости строительства является трудоемким процессом и возможен при наличии детально разработанных чертежей и спецификаций по соответствующим разделам проекта. Номенклатура используемых ресурсов охватывает десятки тысяч наименований, что требует постоянного и профессионального наблюдения за ценами, обработки и систематизации данных различных производителей и поставщиков, — обратил внимание выступающий. — Поэтому параллельно с ресурсным методом необходимо внедрять методы расчета затрат в строительстве, основанные на укрупненных показателях стоимости и ресурсов, а также стоимостных показателях объектов-аналогов».
Для дальнейшего совершенствования ценообразования в строительстве была разработана Концепция модернизации национальной системы ценообразования в строительстве, направленная на повышение эффективности инновационной политики и создание возможности развития конкурентной среды и качества строительной продукции.
Внедрение Концепции обеспечит решение задач по использованию укрупненных показателей стоимости и ресурсов, а также стоимостных показателей объектов-аналогов при обосновании инвестиций и разработке проектной документации на стадии «архитектурный проект». Положения документа базируются на теоретических разработках и практическом опыте ученых и практиков стран Европы и СНГ и направлены на повышение достоверности оценки затрат в строительстве и решение главной проблемы в инвестиционной деятельности, состоящей в том, что цена строительной продукции должна быть экономически обоснована и стабильна.
«Белорусские специалисты выезжали в Великобританию, Германию, Литву, Украину, Молдову, где взяли на вооружение опыт зарубежных коллег, необходимый для разработки Концепции, — прокомментировал Геннадий Пурс, обращаясь к членам Совета. — Вашему вниманию представляются результаты научно-исследовательской работы по анализу европейской системы ценообразования в строительстве и выработке предложений по модернизации национальной системы ценообразования в увязке с принципами ценообразования на европейских рынках строительных услуг».
Данная работа проводилась совместно специалистами РНТЦ по ценообразованию в строительстве, НИИ Строй-экономика, Главгосстройэкспертиза и Минсктиппроект. Она была рассчитана на 14 месяцев и сокращена до одного года: с марта 2012 по март 2013 гг. Цель научно-исследовательской работы — создать инструмент заказчику, инвестору, проектировщику и подрядчику для выбора различных проектных решений при планировании затрат, что в конечном итоге позволит обеспечить работу строительного комплекса по экономически обоснованным неизменным договорным ценам.
Работа проводилась в четыре этапа:
— анализ опыта европейских рынков архитектурно-строительных услуг в части определения затрат на строительство объектов и выработка концептуальных предложений по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве;
— выработка единообразных правил подсчета объемов и площадей зданий и сооружений и классификации затрат в строительстве;
— выработка предложений по формированию в Республике Беларусь банка данных об объектах-аналогах;
— выработка предложений по формированию проектно-технических модулей и укрупненных показателей стоимости по проектно-техническим модулям.
По окончании исследования получены следующие результаты: разработаны выше-указанная Концепция по модернизации национальной системы ценообразования в строительстве, которая была утверждена постановлением коллегии Минстройархитектуры от 22 декабря 2012 года № 502, а также проекты технических нормативных правовых актов, которые членам НТС представили специалисты-разработчики.
Основные подходы к расчету площадей и объемов зданий и сооружений
Основные подходы к планированию затрат на строительство, обобщению и систематизации затрат, расчету площадей и объемов зданий и сооружений, отраженные в проекте технического нормативного правового акта (ТКП), представил заместитель генерального директора РУП «Главгосстройэкспертиза» Александр Солнцев.
Докладчик уточнил, что проект ТКП разработан в рамках выполнения 2-го этапа перехода Республики Беларусь на применение европейских норм в проектировании, и напомнил, что 1-м этапом стало внедрение еврокодов, что является прямым переносом норм проектирования Евросоюза на территорию нашей страны.
«2-й этап работы свидетельствует, что мы дополняем национальную техническую нормативную правовую базу документами для внедрения европейских подходов в планировании затрат, методов проектирования и организации строительства, гармонизируя подходы в определении стоимостных показателей в строительстве с теми, что существуют в Евросоюзе», — подчеркнул А. Солнцев.
В целях планирования затрат на строительство на всех этапах «жизненного цикла строительной продукции» разработчиками в качестве базы для гармонизации предлагается принять эффективную систему ФРГ, заключающуюся в использования норм DIN 277 «Площади и объемы зданий и сооружений» и DIN 276 «Затраты на строительство», которые служат обязательными рекомендациями для всех участников инвестиционной деятельности в строительстве и которые позволяют в практической деятельности реализовать возможности использования систем бюджетирования в инвестиционно-строительной сфере.
В Германии методом достижения принципа «бюджетирования» является системность и тщательность подготовки документов, предназначенных для оценки стоимости строительства. Системность заключается в том, что любые затраты структурированы и увязаны с другими, сопредельными, а тщательность — в продуманности подходов и детальности рассмотрения всех вопросов. Принятое разделение стоимостей служит для систематической ревизии всех затрат (общей стоимости), которые связаны со строительством. Они распределены соответственно процессу инвестиционной деятельности в строительство. Отдельные разделы охватывают ограниченные области затрат и позволяют таким образом сравнивать различные инвестиционные (строительные) задачи между собой.
Определение потребности в площадях для планируемого к реализации объекта является ключевой проблемой процесса проектирования в связи с ее значением для определения показателей земельного участка и зданий, а также необходимых в связи с этим потребностей в инвестициях.
Основой для анализа и расчетов потребности в площадях служит классификация площадей (системы площадей), при которой общая площадь делится на отдельные участки в соответствии с их функциональной классификацией.
«Исходя из положительных практических результатов функционирования системы планирования затрат в ФРГ проект ТНПА, вынесенный на обсуждение членов Совета, максимально гармонизирован с нормами DIN 277 и DIN 276», — обратил внимание Александр Солнцев.
Проект представляемого документа — это техническая нормативная правовая база для обобщения и систематизации затрат в строительстве на всех этапах жизненного цикла строительной продукции, который состоит из предынвестиционной, инвестиционной, эксплуатационной и ликвидационной стадий, на каждой из них будут использоваться укрупненные нормативы с необходимой для них степенью детализации. Разработчики предложили технологическую модель увязки ценовых показателей на всех указанных этапах. Восстановлены и (или) уточнены термины: «проектное обеспечение инвестиционных проектов в строительстве», «инвестиционный проект в строительство», «капитальные вложения в строительство», «капитальное строительство», «объект капитального строительства», потому что, как пояснил выступающий, «задача стройкомплекса — это достоверное определение затрат в строительстве в объеме капитальных вложений. Для того чтобы обобщать показатели затрат в строительстве, необходимо было найти универсальные показатели, которыми оперируют все участники строительства. Разработчиками проанализирован весь пласт ТНПА как Республики Беларусь, так и стран СНГ, однако общепринятых универсальных показателей, которые могли бы быть использованы для обобщения затрат, не было выявлено. В результате приняты показатели, гармонизированные со стандартом DIN 277. В том числе и благодаря этому иностранный инвестор, придя на отечественный рынок, в вопросах оценки стоимости будет оперировать теми же понятиями, что и белорусский представитель. Таким образом, они будут работать с единым методологическим подходом.
В качестве обобщенных разработчиками предлагаются два универсальных показателя — «площадь» и «объем». Останавливаясь на первом, заместитель генерального директора Главгосстройэкспертизы обратил внимание: «Впервые вводится показатель «общая площадь сооружения брутто». Согласно ТР 2009/013/BY «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность» сооружение — это общая единица, которая характеризует и здание, и сооружение. «Общая площадь сооружения брутто» — это сумма площадей всех горизонтальных плоскостей сооружения в пределах наружных поверхностей ограждающих конструкций. Соответственно, появился показатель «общая площадь сооружений нетто» — площадь в пределах внутренних поверхностей ограждающих конструкций (этот термин проектировщикам известен: под ним во многих ТНПА понимается общая площадь здания). Данная терминология введена в связи с тем, что определение термина «общая площадь» носит не универсальный, а вариабельный характер: для большинства объектов это сумма всех площадей, а для жилых зданий — сумма площадей, за исключением площади чердака (в том числе технического), а в многоквартирных жилых домах — площади подполья».
«Общая площадь сооружения нетто» для систематизации затрат делится на «полезную площадь», «площадь инженерной инфраструктуры» и «площадь транспортной инфраструктуры». Такая классификация, по словам Александра Солнцева, введена, чтобы по результатам обобщения реально построенных объектов можно было, «как из кубиков», на различных стадиях подготовки или реализации инвестиционного процесса смоделировать стоимостные показатели объекта.
Соответственно появляется новый показатель: «конструктивная площадь» — разница между общей площадью сооружения брутто и нетто. Им, как прокомментировал заместитель генерального директора Главгосстройэкспертизы, можно оперировать при изменении конструктивной схемы объекта.
В целях обеспечения четкой систематизации все сооружения разделены на три группы: сооружения, имеющие перекрытия, огражденные со всех сторон; сооружения, имеющие перекрытия, не огражденные со всех сторон; сооружения, не имеющие перекрытий. Для последующего отнесения затрат определено 9 функциональных групп сооружений, в т. ч. жилье, офисы, производственные и складские объекты, объекты образования, здравоохранения, инженерной и транспортной инфраструктуры. Также определены критерии отнесения тех или иных площадей к определенной функциональной группе. Все это будет использоваться в последующем для систематизации определяемых затрат с отнесением на все указанные группы. В результате использования методики, предлагаемой настоящим проектом ТКП, можно будет легко моделировать стоимостные показатели объектов при принятии инвестиционных решений, в т. ч. при разработке проектной документации (чтобы на любом этапе принятия проектного решения можно было смоделировать ожидаемую стоимость сооружения). Для каждой фазы реализации этапов «жизненного цикла строительной продукции» (определения и расчет показателей устанавливаются согласно требованиям, установленным проектом ТКП) определяется ожидаемая стоимость строительства со степенью достоверности результатов, возможных для данной фазы и стадии выполнения работ ее проектного обеспечения.
Внедрение в практическую деятельность субъектов инвестиционной, архитектурнойи строительной деятельности — заказчиков (инвесторов), разработчиков проектной документации, органов государственного управления и надзора — положений предлагаемого проекта позволит повысить эффективность планирования затрат в строительстве со степенью достоверности, удовлетворяющей возможностям использования систем бюджетирования в инвестиционно-строительной сфере на всех этапах «жизненного цикла строительной продукции».
Классификация затрат в строительстве
Начальник управления по ценообразованию в ремонтно-строительном производстве РУП «РНТЦ по ценообразованию в строительстве» Ольга Ковалева рассказала об основных подходах к классификации затрат в строительстве, отраженных в проекте технического нормативного правового акта (ТКП).
«Поднятый предыдущим докладчиком вопрос о разработке нормативного технического акта должен быть пояснен во второй части: классификация затрат в строительстве. Цель работы — дать инструмент заказчику, проектировщику на всех стадиях инвестиционного процесса для ведения расчета затрат, так как если все затраты описаны в одинаковом формате, структурированы по своему назначению и увязаны между собой вплоть до затрат 3-го и 4-го уровней, это позволяет, во-первых, автоматизировать расчеты, во-вторых, создать в них прозрачную систему, поскольку все показатели объединены в зависимости от технологической последовательности выполнения работ и от удельного веса стоимости этих работ в общей структуре объекта, и, наконец, он описан ресурсами, которые обеспечивают эти затраты», — отметила выступающая.
Классификация, которая заложена в данный нормативный правовой акт, построена на обязательных требованиях к структуре трех уровней затрат.
Первый — уровень затрат, которые обсуждаются на стадии «обоснование инвестиций». Они представляют собой главные затраты инвестора — по подготовке участка строительства, по строительству здания или сооружения в виде двух главных составляющих — «здание: строительная часть» и «здание: инженерное обеспечение». Выделяются группы затрат: сооружения транспортной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры, благоустройство и озеленение, вспомогательные затраты. Как видно из схемы, представленной участникам заседания НТС, каждый уровень укрупненной группы затрат делится на соответствующие технологические структуры. Например, «здание: строительная часть» представляется в рассматриваемой классификации из затрат на выполнение земляных работ, фундаментов, возведение наружных и внутренних стен, перекрытий, кровли и других элементов конструкций. В дальнейшем система построения затрат представлена проектно-технологическими модулями по видам работ и конструктивам. Они ориентированы на исполнение и привязаны к технологии строительства и практике заключения договоров строительного подряда, поэтому более детальны и описывают конкретные материалы и т. п. Нормативная база структурированных показателей базируется на нормативах расходов ресурсов в натуральном выражении. Поэтому она не только увязывает стоимостные показатели — под каждый из них подводятся ресурсы. Структура проектно-технологических модулей, представленная в проекте документа, на 1-м и 2-м уровнях привязана к показателям, о которых говорил предыдущий докладчик, — площади или объемы брутто или нетто (в зависимости от выбранных целей расчета и ставящихся перед расчетчиком задач). К примеру, «здание: строительная часть»: любой показатель, входящий в группировку этих затрат, считается на предварительной стадии либо на площадь, либо на объем брутто/нетто. Далее, когда речь идет о затратах и проектно-технологических модулях, выбирается единица измерения конкретных конструктивных элементов, которые наиболее полно описывают эту статью затрат.
«Мы считаем, что вышеуказанная классификация должна использоваться на всех стадиях проектирования, потому что только в этом случае возможно решение задачи создания базы данных объектов-аналогов для использования в последующем для целей планирования затрат и расчета укрупненных показателей стоимости на натуральную единицу измерения конкретного конструктива и в целом на квадратный метр выбранной площади», — подчеркнула О. Ковалева.
Она также отметила важность наличия ресурсной части, взаимоувязанной со стоимостными показателями объектов-аналогов, и республиканской базы текущих цен, что позволяет актуализировать на 1 число текущего года создаваемую базу более точно, чем базисно-индексным методом.
В настоящее время специалистами РНТЦ по ценообразованию в строительстве продолжают разрабатываться укрупненные нормативы стоимости, которые отражают указанные подходы. Кроме стоимостных показателей обязательной составляющей укрупненных нормативов является ресурсная часть. Последняя для стадий «обоснование инвестиций» или «архитектурный проект» должна быть укрупнена. Поэтому в планах разработчиков — учет требований, согласно которым каждый ресурс, который представлен конкретной маркой и технической характеристикой материала или механизма, применяемого для строительства, должен быть привязан к укрупненному ресурсу через определенную систему кодирования. Это позволит выйти на стадию более укрупненных расчетов, потому что даже на предварительных стадиях оценить материалоемкость проекта очень важно.
Структурирование затрат 1-го, 2-го и 3-го уровней — это основная задача, которая в рамках данной научной работы была решена, чтобы создать банк данных объектов-аналогов, работа с которыми должна строиться на использовании соответствующих программных комплексов. При этом разработчиками предлагается создать банк данных республиканского значения. «Сегодня у каждого проектного института в архиве хранится свой проект, и, конечно, проектировщики им пользуются, — прокомментировала Ольга Ковалева. — Однако недостаток такого подхода заключается в том, что, во-первых, в наличии имеется информация только по объекту, запроектированному конкретным институтом, во-вторых, как правило, в базисных ценах 1991 или 2006 гг., а механизма пересчета и актуализации таких стоимостных затрат у проектировщиков нет». В ходе выполнения работы проработана методология построения банка-данных об объектах-аналогах по видам экономической деятельности, техническим характеристикам и стоимостным показателям, дифференцированным исходя из ступенчатой структуры затрат, начиная от итоговых значений по сводному сметному расчету и далее по объектам и проектно-технологическим модулям, которые характеризуют вид работ или конструктивный элемент.
Стоимость, выведенная по объектам-аналогам, как продемонстрировала Ольга Ковалева на примере проекта детского дошкольного учреждения, может быть минимальной, средней и максимальной — как за место, так и за квадратный или кубический метр здания (сооружения).
Система предполагает не только прямой расчет через соотношение площадей, но и учет различных поправок, которые на сегодняшний день специалистами теоретически уже проработаны. Это, к примеру, поправки на грунты, регион строительства, условия строительной площадки и так далее.
Концепция содержит положение, взятое из опыта европейских методик, которое может быть принято по результатам общественного обсуждения: стадию «строительный проект» должен курировать подрядчик. По словам докладчика, практика реализации строительного проекта показывает большое количество дополнительных смет к проекту, уточнений проектных решений, одной из причин чего является то, что на стадии разработки проектной документации решения принимаются заказчиком и проектировщиком, а подрядчик подключается только после проведения торгов. Таким образом, последний не участвует в процессе детального проектирования и разработки конкретных чертежей и спецификаций.
Цель предложенной Концепции — внедрить вариантное проектирование, основанное на методах экономической оценки проектных решений путем системного выбора оптимальных вариантов с учетом взаимосвязи технических и технологических параметров объекта и его стоимости.
Фонд типовых проектов
С методологией создания и ведения фонда типовых проектов жилых и общественных зданий (далее — фонд проектной документации, фонд) участников заседания ознакомил первый заместитель директора ОАО «НИИ Стройэкономика», кандидат экономических наук Сергей Мартынов.
На протяжении многих лет в Республике Беларусь осуществляется планомерная работа по совершенствованию системы ценообразования в строительстве. Выступающий напомнил, что в 2011 году был принят Указ Президента Республики Беларусь от 11.08.2011 № 361 «О совершенствовании порядка определения стоимости строительства объектов и внесении изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь», которым предусмотрено формирование неизменных договорных цен в строительстве с учетом сметной стоимости строительства объекта, определяемой на дату начала выполнения работ. При этом сметная документация на строительство объектов должна разрабатываться на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении или укрупненных нормативов стоимости строительства на единицу мощности объекта, а также на основании стоимости объектов-аналогов.
Поэтому основными методами формирования стоимости строительства в текущем уровне цен на современном этапе становятся ресурсный метод, метод аналогового сравнения (по объектам-аналогам) и метод удельных технико-экономических показателей при одновременном сохранении базисно-индексного метода для объектов, начатых строительством.
Суть ресурсного метода сводится к определению потребности ресурсов в натуральном выражении, необходимых для создания объекта строительства, и дальнейшему расчету стоимости исходя из рыночных цен на ресурсы. Для его использования на практике созданы практически все необходимые условия.
«Метод аналогового сравнения (по объектам-аналогам) нами был подробно изучен на примере немецкого опыта, — поделился Сергей Мартынов. — В Германии он опирается на анализ результатов состоявшихся подрядных торгов, т. е. на анализ первичного рынка подрядных работ».
Для использования метода аналогового сравнения (по объектам-аналогам) в республике в целом создана методологическая основа. Однако его применение на практике затруднительно прежде всего из-за отсутствия банка данных об объектах-аналогах. Поэтому, учитывая высокую актуальность и распространенность данного метода в международной практике ценообразования, был предложен механизм сбора, анализа и представления ценовой информации об объектах-аналогах, строящихся в республике.
Европейский и отечественный опыт показал, что информация о стоимости строительства объекта требуется в разной степени детализации. Например, на предынвестиционном этапе необходима общая стоимостная информация об объектах-аналогах, в то время как на этапе разработки проектной документации уже требуется более детальная информация по отдельным укрупненным элементам объекта и проектно-технологическим модулям.
Технико-экономическая и стоимостная информация о построенных объектах-аналогах в Республике Беларусь может формироваться на основе разработанной проектной документации и информации о фактических затратах заказчика по данным бухгалтерского учета. Собранные воедино, такие проекты позволяют создать Банк данных основных технико-экономических и стоимостных показателей запроектированных объектов. После возведения запроектированного объекта информация в банке данных должна уточняться с учетом фактических затрат, понесенных заказчиком.
Для сбора технико-экономической и стоимостной информации об объектах в Республике Беларусь было предложено создание на новом качественном уровне фонда проектной документации. Для его создания и функционирования разработана Инструкция о порядке создания и ведения фонда типовых проектов жилых и общественных зданий, документации на типовые строительные конструкции, изделия и узлы, проектов, рекомендованных для повторного применения.
В фонд проектной документации в обязательном порядке должны включаться индивидуальные проекты, разработка которых осуществлялась полностью или частично за счет бюджетных средств. Предусмотрена возможность включать на возмездной основе проекты, разработка которых осуществлялась за счет собственных средств заказчика либо за счет средств проектной организации-разработчика проекта.
С. Мартынов обратил внимание, что предложенное создание фонда проектной документации на новом уровне позволит решить сразу две задачи. Первая — создать банк данных стоимостной информации об объектах-аналогах, а вторая, не менее важная, — активизировать в республике практику так называемого повторного проектирования на основе привязки ранее разработанных индивидуальных и типовых проектов.
В процессе создания и пополнения банка данных объектов-аналогов будет формироваться стоимостная и технико-экономическая справочная информация. Зарубежным аналогом результатов такой работы служит система справочников Baukosten, издаваемых в Германии Информационным центром по ценообразованию в строительстве BKI. Этот процесс непрерывный.
Формирование информационных сборников цен по объектам-аналогам предлагается осуществлять с разной степенью их детализации. По аналогии с Германией, сборники следует формировать в составе 3-х частей.
Установленная степень детализации справочников даст возможность формировать неизменную договорную цену по результатам конкурентных процедур на разных стадиях реализации инвестиционного проекта с необходимой степенью точности. При этом точность сформированной цены будет соответствовать общественно оправданным затратам добросовестного подрядчика и позволит минимизировать финансовые риски заказчика (уплатить неоправданно высокую цену) и финансовые риски подрядчика (получить убытки из-за неоправданно низкой цены).
Как прокомментировал директор РУП «Минсктиппроект» Юрий Чижик, фонд проектной документации состоит из 4-х частей: типовая проектная документация; повторно применяемые индивидуальные проекты; документация на типовые строительные конструкции, изделия, узлы; иные индивидуальные проекты.
Докладчик подробно рассказал, какие требования предъявляются к проектной документации при включении ее в фонд, а также при переводе проектов из одного раздела в другой (например, из индивидуальных в повторно применяемые).
На сегодняшний день в фонде насчитывается 147 типовых проектов жилых домов и 19 типовых проектов объектов иного назначения. Что касается повторно применяемых проектов, то это всего 733 каталожных листа (в том числе 609 — жилых домов, 90 — общественных зданий, 37 — сельскохозяйственных построек, 17 — объектов промышленности, связи, транспорта и др.), а не самой проектной документации на них. Кроме того, в фонде находится 1847 комплектов рабочих чертежей.
Ведется пересмотр и актуализация проектов, включенных в фонд. Создание фонда проектной документации на новом уровне позволит значительно увеличить количество повторно применяемых и типовых проектов.
Подводя итог заседания НТС, Первый заместитель Министра Ирина Архипова предложила принять к сведению итоги НИОК(Т)Р. Что касается проектов документов, то членам Совета предстоит свою позицию представить РНТЦ в месячный срок. Также предложено продолжить работу по созданию фонда типовых проектов. Первые редакции ТКП в установленном порядке будут размещены на сайте Минстройархитектуры для ознакомления всех заинтересованных.