Массовое жилищное строительство в 1960-1970-х годах в Республике Беларусь осуществлялось, как правило, на базе крупнопанельного домостроения. Возведенные тогда панельные и блочные дома после многолетней эксплуатации физически и морально устарели, поэтому сейчас нуждаются в тех или иных ремонтно-реконструктивных мероприятиях. К сожалению, сегодня, по мнению экспертов, в жилищной политике все силы направлены на борьбу за стоимость квадратного метра, а вопросы комплексной реконструкции жилья, капитального ремонта ушли на второй план, не сформирован единый подход к их решению. В конце июня в Минске состоялась практическая конференция «Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий в Республике Беларусь: проблемы и решения», в ходе которой обсуждалась концепция государственной политики в отношении реконструкции и капремонта жилых и общественных зданий.
Настало время перемен
«Городские территории развиваются, растут, осваиваются новые площади. Но в определенный период наступает время, когда жилой и общественный фонд начинает ветшать, а стремительный территориальный рост и активное новое строительство — сменяться периодом реконструкции. При этом к реконструируемому жилью предъявляется целый спектр технических, экономических, архитектурных, экологических требований, как при новом строительстве, — подчеркнул в начале своего выступления директор ГП «Институт жилища — НИПТИС им. Атаева С. С.» Владимир Пилипенко.
Эти требования, в принципе, давно известны: приемлемая для данного периода социально-экономического развития общества цена, позволяющая основной массе нуждающихся строить квартиры за счет собственных доходов и различных форм государственной поддержки; ресурсо- и энергосбережение на всех стадиях жизненного цикла жилья; оснащенность современными экономичными системами жизнеобеспечения; обеспечение комфортных условий проживания; продолжительный срок службы и низкие эксплуатационные затраты; возможность модернизации с учетом изменяющихся требований к потребительским качествам; ремонтопригодность — приспособленность зданий к быстрому обнаружению повреждений, отказов и их устранению.
«В настоящее время республика располагает достаточно обширным спектром разработанных технических решений, которые позволяют модернизировать старый жилищный фонд, решать вопросы, связанные с перепланировкой, и обеспечивать современное объемно-планировочное решение. Эти мероприятия, конечно же, достаточно затратные, ведь раньше при проектировании не предусматривалась возможность дальнейшего придания домам современных потребительских качеств, — сообщил Владимир Пилипенко. — Вопросы комфорта, экологической безопасности, архитектурной выразительности также важны и должны решаться комплексно. Примечательно, что мы стремимся возводить здания и сооружения, которые полностью соответствуют вышеназванным требованиям. Как известно, с 1 апреля проектирование и строительство осуществляется только в энергоэффективном формате. С помощью реконструкции и модернизации к данным показателям могут быть приведены и старые здания. К 2050 — 2060 гг. жилищный фонд республики должен стать полностью экологически безопасным. Важно учитывать и готовность населения жить в домах новых потребительских качеств. Например, в Германии детям уже со школьных лет преподают основы энергоэффективности и энергосбережения. Нам также необходимо перенимать данный педагогический опыт».
Болевые точки
О болевых точках комплексной реконструкции жилой застройки глазами градостроителя рассказала начальник отдела населенных пунктов и жилой среды УП «БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА» Полина Вардеванян.
«В отечественном градостроительстве вопросы обновления жилья не теряют актуальности последние два-три десятилетия. В Беларуси неоднократно предпринимались попытки осуществить комплексный подход к решению проблем, связанных с реконструкцией жилья, возведенного еще в 1950-1970-е годы. БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА в тесном сотрудничестве с ведущими институтами страны — НИПТИС и Белжилпроект — провел ряд научных исследований, участвовал в отладке концептуальных подходов к организации работ, сформировал конкретные предложения для отдельных микрорайонов и кварталов. Но, к сожалению, несмотря на остроту проблемы до сих пор эта тема только активно обсуждается, а ощутимых результатов на практике добиться пока так и не удалось, экспериментальные проекты не реализованы», — обратила внимание докладчик.
Под комплексной реконструкцией жилья градостроителями понимается коренная перепланировка всего квартала либо микрорайона, а не только преобразование отдельного жилого здания с подводящими коммуникациями. Причем этот процесс должен затрагивать как совершенствование функционального назначения зданий, устранения их физического и морального износа, так и повышение эффективности использования придомовых и внутриквартальных территорий.
«На предыдущем этапе жилищной политики Беларуси были обозначены конкретные целевые показатели реконструкции жилья. Планировалось довести к 2020 году реконструкцию до 50 % как по объему вводимого жилья, так и по размерам господдержки. Это была серьезная заявка на то, что мы действительно начнем масштабно заниматься проблемой реконструкции. В технические кодексы установившейся практики было введено соответствующее нормативное требование к элементам комплексной градостроительной реконструкции. Ими должны становиться не отдельные общественные здания, жилые дома, объекты инженерной инфраструктуры, а неделимые территории площадью не менее 10 га (для районов с усадебной застройкой) и не менее 50 га (для районов многоквартирной застройки)», — рассказала Полина Вардеванян.
В текущем году были приняты важные нормативные документы, которые определяют дальнейший курс жилищной политики государства. Это Концепция государственной жилищной политики Республики Беларусь до 2016 года и Программа развития жилищно-коммунального хозяйства Беларуси до 2015 года. По мнению Полины Вардеванян, в указанных текстах заметно, что отношение к реконструкции жилья изменилось. В частности, в новой программе развития ЖКХ слово «реконструкция» отсутствует, а в другом документе оно употребляется только как часть общего выражения, которое обозначает официальное наименование целей льготного кредита. Это указывает на очень серьезные проблемы, ведь, тем самым, тема реконструкции отодвигается на второй план. Приоритетами современной жилищной политики в ближайшие годы объявлены капитальный ремонт многоквартирных домов, а также новое жилищное строительство, предполагающее увеличение доли индивидуального жилья преимущественно в индустриальном исполнении. Она обратила внимание на то, что указанный курс негативно скажется на планировании мероприятий по комплексной градостроительной реконструкции сложившихся жилых районов. Со своей стороны замедление процессов реконструкции способно заметно снизить эффективность реализации новой жилищной политики в целом.
«Одной из проблем, которые мешают проведению комплексной реконструкции жилых массивов, на мой взгляд, является и невостребованность того багажа знаний, который был накоплен за прошлые годы. В нашей практике комплексной реконструкции игнорируются результаты не только научных изысканий, но и не учитывается положительный опыт отечественного и зарубежного проектирования. Например, более 10 лет назад БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА совместно с НИПТИС им. Атаева С. С. разработали концепцию реконструкции микрорайона по улице Волгоградской, были внесены предложения по уплотнению территории, но задумка так и не была реализована. А если подобные проекты все же осуществлялись, то методы их проведения оставляли желать лучшего. В Германии целью комплексной реконструкции является, в первую очередь, повышение качества жилой среды, даже если приходится жертвовать объемами жилья. Там, к примеру, многоэтажный протяженный дом разделяется на трехэтажные комфортабельные коттеджи, «снимаются» верхние этажи зданий и т. д., — акцентировала внимание специалист. — В Беларуси четырнадцать крупных и больших городов сосредоточили в себе значительную долю жилищного фонда (около 45 %). В них же разместится и планируемое к вводу новое жилье. Как правило, под массовую жилую застройку осваиваются преимущественно периферийные свободные участки, так называемые «гринфилд» (зеленое поле). 15 лет назад мы провели исследования, которые показали, что 30 % территории крупных городов используются неэффективно. Это и есть тот мощный резерв, который, с одной стороны, способен обеспечить площадками все планируемые вводы жилья, а с другой — позволит повысить качество жилой среды за счет реконструкции прилегающих микрорайонов».
По ее убеждению, необходимо вести поиск новых форм взаимодействия всех заинтересованных сторон, разрабатывать конкретные проекты. «Комплексная реконструкция — это результат интегрированных действий технической, проектной, нормативной, управленческой документации. Предлагаю совместными усилиями создать дорожную карту по комплексной реконструкции жилой застройки 50-70-х гг. в больших и крупных городах Беларуси. Это позволит сформировать пошаговую стратегию в строгой увязке с имеющимися материальными и интеллектуальными ресурсами. В разработку документа, помимо отраслевых министерств и местных исполнительных и распорядительных органов управления, должны быть вовлечены инициативные группы жителей, потенциальные инвесторы, застройщики, товарищества собственников и общественные организации», — резюмировала Полина Вардеванян.
С инженерной точки зрения, по мнению главного инженера УП «Гродногражданпроект» Рышарда Кацынеля, в вопросах реконструкции и модернизации как жилых, так и общественных зданий также кроется немало проблем. «За последние 50 лет в строительстве многое изменилось. И если некоторые нововведения можно назвать положительными (появились новые схемы строительства, новые материалы и оборудование), то есть и отрицательные моменты. Например, из-за нехватки территорий под строительство жилых домов стали выделять «неудобные» земли. Отсюда появление проблем при проектировании и непосредственно возведении зданий, — объяснил он. — Кроме того, в отдельных случаях не учитываются природные воздействия на здания и сооружения, допускаются грубые нарушения норм при производстве работ и отступ-
ления от проектных решений. Как следствие — здания рушатся и, что самое печальное, в результате такой халатности гибнут люди. Поверьте, таких примеров — масса. И на подобные случаи обязательно нужно обратить внимание».