Жилищное строительство и жилищная политика на Украине


Рубрика: Актуально
газета: №44 (545) 2013 г.
Дата: 02.12.2013, 13:48
Просмотров: 2,346
Версия для печати

С докладом на эту тему заместитель директора Департамента государственных программ и развития жилищного строительства Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Владимир Высочин выступил на Международной научно-технической конференции «Государственная жилищная политика в Республике Беларусь и странах СНГ».

Об эксплуатации и эксплуататорах

«Заявленная тема — жилищная политика — очень широка: она охватывает не только жилищное строительство, но и эксплуатацию существующего фонда», — отметил Владимир Высочин, начав свое выступление с последнего аспекта.

Площадь жилого фонда на Украине составляет более один млрд м2, в т. ч. 695 млн м2 (64 %) в городах и 390 млн м2 (36 %) в сельской местности. При этом жилой фонд приватизирован почти на 95 %, а объединений совладельцев многоквартирными домами (ОСМД) создано на 20 % домов.

Средняя обеспеченность жильем на Украине составляет 23,5 м2 общей площади на человека, что находится примерно на уровне обеспеченности в России, Беларуси, Молдове, но значительно меньше, чем во многих европейских странах.

На сегодня нерешенным остается вопрос эффективного управления существующим жилищным фондом.

В соответствии с действующим законодательством управление в основном осуществляется органами местного самоуправления, при этом они не имеют главных полномочий — полномочий собственника приватизированного жилья. Органы местного самоуправления назначают исполнителя услуг, владельцы приватизированного жилья не осознают свои права, не имеют механизмов их реализации.

С целью демонополизации спроса по управлению необходимо предложить потребителям свободу выбора между формами управления (непосредственное, через ОСМД, через управляющего).

«Указом Президента Украины утвержден соответствующий национальный план действий на 2013 год, — сообщил выступающий. — В его рамках нашему министерству поручено разработать три законопроекта, позволяющих решить все проблемные вопросы, возникшие при эксплуатации существующего жилого фонда».

Первый законопроект — «Об особенностях права собственности в многоквартирном доме» — позволит урегулировать затронутые проблемные вопросы. На сегодня для большинства совладельцев многоквартирных домов единственной возможностью принимать совместные решения относительно своего дома является создание ОСМД. Это в свою очередь связано с определенными организационными трудностями, к которым не все готовы. Предложенный же законопроект дает возможность принимать совместные решения большинством голосов даже без создания ОСМД.

Для владельцев, которые сознательно откажутся от собственного выбора модели управления домом, орган местного самоуправления по конкурсу выберет управляющего.

«Предложенный законопроект дает возможность жильцам стать настоящими хозяевами своего жилья на практике, а не только на бумаге», — прокомментировал Владимир Высочин.

Создать законодательные предпосылки к демонополизации рынка управления и содержания жилья призван проект закона «Об управлении многоквартирным домом», который также разработан Минрегионом. Концептуальные подходы, предусмотренные им, определяют содержание, форму и порядок управления, договор о предоставлении услуг многоквартирным домом, требования к управляющим, порядок контроля качества услуг управляющих, ответственность управляющих.

Действие закона распространяется на многоквартирные дома, в которых отдельные квартиры и нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, и не распространяется на многоквартирные дома, имеющие единоличного владельца. Впрочем, закон позволяет единоличным владельцам многоквартирных домов руководствоваться его положениями — по их желанию.

Этот закон позволит реализовать подход, принятый в мировой практике, когда понятия управления и содержания многоквартирным домом не разделяются, а управление охватывает собой содержание.

С целью урегулирования всех проблемных вопросов на пути реализации реформ разработан еще один законопроект, предусматривающий унификацию терминологии, определение видов деятельности, субъектов, а также видов товаров и услуг, производимых и предоставляемых этими субъектами на рынке жилищно-коммунальных услуг, определение классификации жилищно-коммунальных услуг, создание условий для перехода потенциально конкурентных рынков в конкурентные.

Таким образом, к 2015 году планируется осуществить мероприятия по переводу отношений в сфере управления (обслуживание и содержание) многоквартирных домов на рыночные основы.

Квартирный ответ на квартирный вопрос

Конституция Украины гласит, что государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду.

Гражданам, которые нуждаются в социальной защите, жилье предоставляется государством и органами местного самоуправления бесплатно или за доступную для них плату в соответствии с законом.

Как видим, в соответствии с конституционными принципами государственной жилищной политики законодательство в жилищной сфере должно эволюционировать в направлении сегментации рынка жилья с учетом платежеспособности всех категорий граждан, используя особенные механизмы регуляции как спроса, так и предложения в каждом сегменте.

Правовые основы относительно обеспечения конституционного права социально незащищенных слоев населения на получение социального жилья созданы с принятием Закона Украины «О жилищном фонде социального назначения».

Первый сегмент — социальное жилье. В соответствии с Законом это жилье из жилищного фонда социального назначения, которое безвозмездно предоставляется гражданам Украины, нуждающимся в социальной защите, в соответствии с очередью, на основании договора найма на определенный срок. Социальное жилье не подлежит поднайму, бронированию, приватизации, продаже, дарению, выкупу и залогу.

Правом на получение социального жилья пользуются граждане, среднемесячный совокупный доход которых за предыдущий год в расчете на одно лицо в сумме, меньшей от величины средней стоимости найма жилья в данном населенном пункте и прожиточного минимума, установленного законодательством.

Инструментом реализации положений Закона должна стать Общегосударственная программа развития социального жилья, которая находится в стадии разработки.

Доступное жилье — это недорогое по ценовым параметрам жилье, которое строится при государственной поддержке. Оно может предоставляться гражданам в виде льготного ипотечного жилищного кредита или компенсации 30 % стоимости жилья, которое строится.

На законодательном уровне определено понятие доступного жилья и государственной поддержки его строительства или приобретения, круг лиц, которые имеют право на получение такой поддержки, источники финансирования и т. п.

Третий — рыночный — сегмент охватывает граждан, уровень доходов которых разрешает решить жилищный вопрос самостоятельно.

Государственными строительными нормами «Жилые дома. Основные положения» коммерческое жилье отнесено к І категории и определено, что в таком жилье нормированы нижние и не нормированы верхние границы площадей квартир и одноквартирных жилых домов (или коттеджей).

Концептуальные подходы к реализации государственной жилищной политики путем сегментации рынка жилья нашло свое отображение на практике. Имеет место тенденция к постепенному переходу от бесплатного получения жилья к предоставлению государственной поддержки на его строительство (приобретение).

При этом возникла необходимость четко определить объемы жилищных обязательств государства, ресурсные, материальные, технологические, финансовые возможности общества и привести в соответствие все эти факторы. Шагом в этом направлении является предусмотренное законодательством внедрение автоматизированной информационной системы — Единого государственного реестра граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Решить проблемы улучшения состояния жилого фонда и соответственно обеспечения жильем граждан, которые в нем нуждаются, возможно путем увеличения объемов жилищного строительства.

«В 2009 году на Украине было введено в эксплуатацию 6,4 млн м2 жилья, — уточнил докладчик. — С 2010 года объемы жилищного строительства постепенно начали возрастать. В прошлом году этот показатель был самым высоким за последние два десятилетия. В текущем году ожидаем ввода 11 млн м2 жилья».

Наблюдается также увеличение количества построенных квартир: с 66 тыс. в 2009 году до 91 тыс. в 2012 году. Прогнозный объем на текущий год — 115 тыс. квартир. При этом главными инвесторами жилищного строительства являются граждане — до 75 %. Государство через бюджеты разных уровней финансирует до 5 %.

На сегодня реализуются такие жилищные программы: удешевление стоимости ипотечных кредитов; строительство (приобретение) доступного жилья; молодежное жилищное строительство; льготное кредитование сельских застройщиков («Собственный дом»); обеспечение жильем инвалидов войны. Они имеют различные условия и механизмы государственной поддержки граждан в зависимости от их доходов и финансовых обстоятельств: от бесплатного предоставления жилья социально незащищенным слоям населения — к льготному кредитованию или частичной компенсации стоимости квартиры. Это позволяет каждой семье выбрать наиболее приемлемый для себя вариант решения жилищного вопроса.

Практика реализации программ свидетельствует о положительном восприятии их населением, застройщиками и местными органами власти.

Программное обеспечение

Программа удешевления стоимости ипотечных кредитов для обеспечения доступным жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, реализуется с 2012 года и рассчитана на граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а именно: пребывающих на квартирном учете; обеспеченных по месту проживания жилой площадью, не превышающей 9 м2 на одного члена семьи; проживающих и зарегистрированных в общежитии.

По условиям программы кредиты, по которым предоставляется компенсация, заключаются на 15 лет, процентная ставка не более 16 % и обязательный первый взнос заемщика не превышает 25 % стоимости жилья. Размер компенсации по таким кредитам составляет 13 %. Такие кредиты уже получили 2,9 тыс. граждан.

Принимают участие в программе отобранные Межведомственной комиссией введенные в эксплуатацию дома после 2007 года и не завершенные строительством объекты жилья.

С целью гарантированного обеспечения реализации этой программы принят Закон Украины «О внесении изменений к некоторым законодательным актам Украины о содействии ипотечному кредитованию», согласно которому предусмотрено ежегодное выделение средств на выполнение обязательств государства по компенсации процентов по ипотечным кредитам; отнесение указанных расходов к защищенным статьям государственного бюджета.

Государственная целевая социально-экономическая программа строительства (приобретения) доступного жилья на 2010-2017 годы предусматривает предоставление гражданам государственной поддержки на строительство (приобретение) доступного жилья в размере 30 % его стоимости за счет средств государственного или местных бюджетов.

Право на такую поддержку имеют граждане, которые пребывают на квартирном учете и среднемесячный доход которых вместе с членами их семей в расчете на одного человека не превышает пятикратного размера среднемесячной заработной платы в соответствующем регионе.

Принимают участие в программе отобранные Межведомственной комиссией не завершенные строительством объекты жилья.

Программа «30х70» подтверждает свою эффективность, поскольку не создает долгосрочных обязательств государства и граждан; не вызывает сомнений в выполнении в долгосрочной перспективе; разрешает получить квартиру в собственность после ввода в эксплуатацию без отягощения ипотекой; не требует подтверждения доходов семьи.

С учетом средств населения, привлеченных в рамках программы, ее экономический эффект втрое больше, нежели в случае прямого бюджетного финансирования.

Государственная программа обеспечения молодежи жильем на 2002-2012 годы предусматривает льготное кредитование молодых семей и одиноких молодых граждан возрастом до 35 лет на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья.

Кредит предоставляется сроком до 30 лет, но не более чем до достижения старшим из супругов пенсионного возраста.

Льготным являются также условия погашения займа. Так, заемщик, который не имеет детей, платит кредит с процентной ставкой в размере 3 % годовых; заемщик, имеющий одного ребенка, освобождается от уплаты процентов за пользование кредитом; заемщику, который имеет двух детей, кроме того, за счет бюджетных средств погашается 25 % суммы обязательств по кредиту; заемщику, который имеет трех и более детей, гасится 50 %.

«Эта программа пользуется большой популярностью у молодежи, — прокомментировал Владимир Высочин. — Она не только позволяет решить проблему жилья, но и стимулирует улучшение демографической ситуации».

Размер кредита на строительство (реконструкцию) жилья определяется исходя из нормы 21 м2 общей площади жилья на члена семьи и дополнительно 20 м2 на семью. При этом расчетная стоимость одного квадратного метра жилья не должна превышать опосредованной стоимости его сооружения, сложившейся в регионе.

Реализация Программы способствовала разработке и принятию региональных программ обеспечения молодежи жильем. Так, в течение 2002-2012 годов принято 156 местных программ обеспечения молодежи жильем. Увеличился объем средств, которые выделялись из местных бюджетов всех уровней на молодежное жилищное кредитование.

«В связи с популярностью этой программы, рассчитанной до 2012 года, решением Правительства Украины срок ее действия продлен до 2017 года», — рассказал выступающий.

Программа поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и улучшения жилищно-бытовых условий сельского населения «Собственный дом» на Украине развернута с 1997 года. Идеология документа соответствует современным подходам к обеспечению населения жильем собственными усилиями граждан при поддержке и помощи государства.

Программа предусматривает кредитование сельских застройщиков за счет государственного и местных бюджетов. В ее рамках идет строительство индивидуальных жилых домов по экономичным проектам с использованием энергосберегающих технологий, современных материалов и инженерного оборудования. Также выполняется газификация и теплоснабжение ранее построенных сельских домов.

Плановые показатели Программы в настоящее время установлены в рамках Государственной целевой программы развития украинского села на период до 2015 года.

Индивидуальным сельским застройщикам предоставляются льготные кредиты на 20-30 лет под 3 % годовых, а многодетным семьям — беспроцентные. С начала внедрения Программы выдано 85 тысяч кредитов, что дало возможность построить 15 тыс. домов общей площадью 1,5 млн м2 и газифицировать 70 тыс. усадеб.

Программа обеспечения жильем инвалидов войны реализуется с 2010 года и направлена на обеспечение жильем инвалидов Великой Отечественной войны, которые длительный срок находятся на квартирном учете. За 2010-2012 годы для этой категории граждан приобретено 825 квартир. В текущем году запланировано приобрести 220 квартир.

Аналогичные программы реализуются другими министерствами, что дает возможность решения жилищных вопросов военнослужащих, воинов-интернационалистов, чернобыльцев и других льготных категорий граждан.

К «безбарьеру»!

«В завершение хочу обратить внимание на масштабное за последнее десятилетие реформирование строительной отрасли, которое связано с принятием Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности", — обратился к аудитории Владимир Высочин. — Во исполнение его положений принято 3 закона Украины, 21 постановление Правительства, 15 приказов министерства и 8 нормативных актов».

Как результат внедрения их положений, на Украине:

— существенно сокращен перечень видов планировочной документации, максимально упрощен процесс ее согласования и общественного обсуждения;

— введена бессрочность действия генеральных планов;

— организована работа по созданию градостроительного кадастра;

— значительно расширен перечень объектов, для проектирования которых не нужно получать градостроительные условия и ограничения;

— отменено лицензирование проектной и строительной деятельности, кроме выполнения работ на объектах IV-V категорий сложности. Это стало началом профессиональной аттестации специалистов: архитекторов, инженеров-проектировщиков, инженеров технического надзора и экспертов;

— установлены декларативные принципы начала выполнения подготовительных и строительных работ, а также принятия объектов в эксплуатацию;

— отменена обязательность экспертизы объектов I-III категорий сложности и создан рынок экспертных организаций различных форм собственности;

— предоставлена возможность гражданам строить индивидуальные жилые дома площадью до 300 м2 без проектной документации (на основе строительного паспорта), а также приобретать право собственности на самовольно возведенные жилые дома и другие объекты I-II категории сложности.

Эти и другие законодательные инициативы позволили количество разрешительных процедур уменьшить с 32 до 3-5, а временные затраты заказчика на оформление разрешительно-согласовательных документов в строительстве сократить с 296 до 65 дней. При этом в зависимости от категории сложности они могут быть и меньше.

Если до проведения реформ ежегодно выдавалось 40 тысяч разрешений, то по итогам 9 месяцев этого года только 473 объекта (0,6 % от общего количества) требовали получения разрешения, другие 72,5 тысячи заказчиков получили право на строительство по декларативному принципу. Как пояснил докладчик, по этому принципу может строиться 9-этажный одноподъездный жилой дом.

Количество объектов, на которые получены документы о начале строительства, в 2012 году по сравнению с 2009 выросло почти втрое. К 2015 году этот показатель может увеличиться еще на 50 %.

Украина по исследованию Всемирного банка «Ведение бизнеса» по индикатору «Получение разрешений на строительство» улучшила свои позиции в рейтинге и вышла на 41 место среди 189 стран.

«Мы должны довести объемы жилищного строительства где-то до 11,7 млн м2 жилья, — подытожил Владимир Высочин. — Нарастим объем ежегодно на 7-8 % строительного производства, что даст возможность создать около 30 тыс. новых рабочих мест, отечественными строительными материалами обеспечим внутренний спрос примерно на 85 %. К слову, у нас экспорт стройматериалов превышает импорт».

Выступление специалиста с Украины вызвало большой интерес и вопросы аудитории, например, о гарантийных сроках на строительные работы. «Год, если работы выполнены в соответствии со строительными нормами (за этот период могут проявиться скрытые дефекты), — ответил Владимир Высочин. — Дальше это — дело эксплуатирующей организации».